[股票分析] 港鐵 - 香港獨有的運輸地產綜合企業

公司簡介

港鐵公司是香港其中一家最大最優秀的運輸地產綜合企業，透過2007年當時的九廣鐵路公司與港鐵公司合並而成，同時港鐵亦有參與經營清鐵、昂坪360等等。對於香港人來說，港鐵的運輸業務並不陌生，很多人上下班都需要鋼鐵的運輸服務。雖然上班族常對港鐵的擁擠情況有所抱怨，無可否認的是比起世界上很多城市的鐵路運輸，港鐵的運輸業務確實以高質素、高效率見稱。值得一提的是港鐵的地產業務，港鐵公司成立初期已經與地產發展商合作，在車站與車廠上蓋及周邊從事住宅及商業物業發展；並長期隻有部分物業作投資、收租用途，並提供物業管理服務。港铁有参与的代表作包括：君臨天下、凱旋門、日出康城等住宅項目，及圓方、國際金融中心一、二期／國際金融中心商場、環球貿易廣場（已連同管理權售予合作發展商新鴻基地產）等商業項目。

來源：公司資料

競爭優勢

再深入探討一下鋼鐵的地產業務：港鐵的地產發展業務屬於低風險的地產發展業務，因為鋼鐵從香港政府手上拿到地鐵上蓋的物業發展權后，一般會招標找其他地產發展商合作。透過這樣的安排，港鐵可以鎖定有關地產項目的利潤分成，讓合作地產商分擔大部分的發展風險。香港01的一篇文章給了一個很好的例子：

“現行的「鐵路加物業」發展模式，原意是填補興建鐵路項目資金差額，好處是政府毋須斥資興建，港鐵在投資基建後可以獲得長遠而穩定的回報，同時應付車務支出，南港島綫（東段）正是例子。港鐵要承擔鐵路169億元工程費，政府批出基本工程核准預算、黃竹坑邨地皮和黃竹坑站上蓋物業發展權給港鐵，興建住宅、商場、公共交通交匯處等設施，另向港鐵收取未通車、土地和物業升值前的補價。在這種模式下，港鐵先向地政總署支付補地價，再與發展商合營物業賣出獲取分紅，而此前發展商為中標而支付的一口價，往往亦會抵還一定部分的補地價。單計黃竹坑站物業項目首四期補地價金額，已達超越南港島線造價的296億元，而通車後的物業出售時獲利肯定還要高於此一數額；雖然該四期樓宇未完全出售，但港鐵已經鎖定25%至35%不等的固定分紅，以及不對外透露的一口地價，相信物業收益減去相關開支仍有頗多剩餘。”

 

正是這樣的低風險模式，給了港鐵穩定的收入一及巨大的競爭優勢。

來源：公司資料

估值

港鐵目前的市帳率大概1.5到1.6倍左右，估值合理。

來源：彭博

其他

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